Umowa z deweloperem co powinna zawierać

Klucze do mieszkaniaWłasne mieszkanie lub dom to marzenie wielu rodzin. Większość osób decyduje się na ich kupno na rynku pierwotnym od deweloperów. I w zasadzie jest to rozwiązanie optymalne. Samodzielne budowanie domu wymaga dużego zaangażowania czasowego, co nie zawsze można pogodzić z pracą zawodową. Z kolei mieszkania kupowane na rynku wtórnym trzeba remontować i najczęściej pomalowanie ścian nie wystarczy. To pociąga za sobą dodatkowe koszty.

Tak więc nabycie nieruchomości od dewelopera jest rozwiązaniem korzystnym, ale by było również bezpiecznym trzeba zabezpieczyć się odpowiednimi umowami, zwłaszcza umową deweloperską, która zabezpiecza interesy nabywcy.

Klucze do mieszkania

Jak wybrać i sprawdzić dewelopera

Decydując się na kupno lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego najczęściej poszukiwania zaczynamy od wyboru lokalizacji. To bardzo ważna sprawa, ponieważ w wybranym miejscu będziemy mieszkać przez najbliższe kilka lub kilkanaście lat. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na rozwiązania komunikacyjne, dostępność komunikacji zbiorowej, korki na drodze. Codzienne tracenie czasu na stanie w korkach mija się z celem i generuje całkiem niemałe miesięczne koszty w budżecie domowym.

Kolejną kwestią jest sprawdzenie infrastruktury w najbliższej okolicy. Odległość do sklepów, lokali gastronomicznych, lokali usługowych (fryzjer, salon kosmetyczny), aptek i placówek medycznych. W przypadku rodzin z dziećmi ważne jest także położenie przedszkola, szkoły, placu zabaw oraz infrastruktury sportowej.

Jeśli już wybraliśmy lokalizację to należy wybrać deweloperów, którzy budują w danej okolicy i przeglądnąć ich ofertę. Wybór należy ograniczyć do 2, 3 deweloperów. Sprawdzanie najlepiej rozpocząć od poszukiwań w internecie. Jakie opinie mają dotychczasowi nabywcy i obecni użytkownicy. Dla uzyskania całkowitej pewności można zlecić prawnikowi sprawdzenie konkretnego dewelopera, czy posiada prawo do gruntu, uzyskał wszystkie niezbędne pozwolenia. Dopiero, kiedy wszystko jest w porządku, można zdecydować się na podpisanie umowy deweloperskiej.

Czym jest umowa deweloperska

Umowa deweloperska podpisywana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Musi być ona zawarta zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., popularnie nazywaną ustawą deweloperską.

Zgodnie z tą ustawą umowa deweloperska jest zobowiązaniem obu stron, dewelopera do przeniesienia prawa własności na nabywcę, nabywcy do wniesienia określonych opłat za nieruchomość. Opłaty te najczęściej wnoszone są w transzach po realizacji poszczególnych etapów inwestycji.

Umowa deweloperska

Umowa rezerwacyjna

Ten typ umowy czasami jest stosowany przez niektórych deweloperów, ale nie ma ona skutków prawnych. Celem tej umowy jest zarezerwowanie konkretnego lokalu i wyłączenie go z oferty dewelopera. W zamian za to nabywca uiszcza określoną opłatę. Taka umowa może być zawarta na każdym etapie inwestycyjnym.

Umowy takie nie mają stałych określonych zapisów i nie chronią praw nabywcy w dostateczny sposób. Nieokreślona jest także wysokość opłaty rezerwacyjnej i sposób jej rozliczenia.

Jeżeli jednak chcemy taką umowę podpisać, to lepiej robić to już na zaawansowanym poziomie inwestycji i bardzo dokładnie ją przeanalizować.

Co powinna zawierać umowa deweloperska

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty jej podpisania dzielone są po połowie między dewelopera i nabywcę. Przed jej podpisaniem deweloper powinien przesłać projekt umowy wraz z prospektem informacyjnym.

Prospekt informacyjny

Jest integralną częścią umowy deweloperskiej i nabywca musi się z nim zapoznać wcześniej. Sporządzenie i dostarczenie prospektu informacyjnego należy do obowiązków dewelopera. Wszelkie zmiany w prospekcie muszą być dokonywane w formie aneksów.

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części. Pierwsza to część ogólna zawierająca informacje dotyczące dewelopera, konkretnej inwestycji (zapisy w księdze wieczystej, pozwolenia na budowę), warunków odstąpienia od umowy, sposobu waloryzacji ceny nieruchomości, harmonogram prac, przewidywany termin przeniesienia prawa własności, sposób ochrony interesów nabywcy.

Druga część szczegółowa dotyczy konkretnej nieruchomości. Zawiera cenę za metr kwadratowy, wielkość mieszkania lub domu, ilość pomieszczeń, standard wykończenia, dostępność miejsc garażowych, opis działki i jej otoczenia.

O wszelkich zmianach w prospekcie informacyjnym deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę.

Treść umowy

Bezpieczeństwo transakcji uzależnione jest od zapisów zawartych w umowie deweloperskiej, dlatego przed jej podpisaniem koniecznie trzeba ją dokładnie przeanalizować i porównać z zapisami prospektu informacyjnego. Najlepiej jest to zadanie powierzyć prawnikowi, który przeanalizuje wszelkie kruczki i ewentualne braki w umowie.

Wszystkie umowy deweloperskie powinny zawierać następujące punkty:

  • dane osobowe osób podpisujących umowę, datę i miejsce podpisania umowy,
  • cenę nabycia domu jednorodzinnego lub mieszkania wraz z podatkiem VAT,
  • informację o działce , na której ma być wybudowana nieruchomość, jej powierzchnię, stan prawny, ewentualne obciążenia hipoteki,
  • określenie położenia budynku lub domu na działce,
  • określenie położenia lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie wielkości nieruchomości oraz ilości pomieszczeń,
  • standard wykończenia budynku i poszczególnych lokali,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej,
  • określenie wysokości i terminu wnoszenia na rzecz dewelopera transz na poczet ceny nieruchomości,
  • informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • informacje o zabezpieczeniu inwestycji gwarancjami bankowymi,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia umowy,
  • określenie kar umownych i odsetek dla obu stron umowy,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy,
  • określenie warunków odbioru nieruchomości.

To tylko najważniejsze zapisy, które powinna zawierać umowa deweloperska, im bardziej szczegółowa, tym bardziej zabezpieczone są interesy nabywcy.

Umowa deweloperska podpisana w formie aktu notarialnego jest podstawą do dokonaniu wpisu w III dziale księgi wieczystej (Prawa, roszczenia i ograniczenia), który stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Jeżeli nabywca uzna, że umowa deweloperska nie zabezpiecza w pełni jego praw i interesów lub etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego są niezgodne z prospektem informacyjnym ma 30 dni na odstąpienie od umowy deweloperskiej. Szczególną podstawą jest art. 22 ustawy z 16 września 2011 r., który zobowiązuje dewelopera do określenia konkretnego terminu przekazania prawa własności. Brak tego zapisu jest wystarczający do odstąpienia od umowy.

Także deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli nabywca nie wywiązuje się z obowiązku przekazywania środków pieniężnych w określonych terminach na rzecz dewelopera.

Odbiór nieruchomości

Zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego jest przekazanie prawa własności nieruchomości na nabywcę także w formie aktu notarialnego. Koszty tej umowy ponosi nabywca nieruchomości. Warunkiem jest jednak odbiór techniczny lokalu lub domu jednorodzinnego. W obu przypadkach musi być decyzja odpowiedniego organu o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Z odbioru sporządzany jest protokół odbioru, do którego nabywca ma prawo zgłosić zauważone usterki lub wykończenie niezgodne z zadeklarowanym standardem. Deweloper ma 14 dni na rozpatrzenie zastrzeżeń i ich uznanie lub odrzucenie. W pierwszym wypadku musi określić termin ich usunięcia, w drugim natomiast uzasadnienie.

Niektórzy deweloperzy w momencie podpisania protokołu odbioru wręczają klucze do nieruchomości. W większości jednak deweloperzy stosują termin 3 miesięcy na przekazanie własności. Dłuższy okres powinien wzbudzić czujność i warto domagać się uzasadnienia . W tym czasie deweloperzy realizują umowę przyrzeczenia, czyli przekazania prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Oczywiście termin ten powinien być określony wcześniej w umowie deweloperskiej.

Kiedy najlepiej podpisać umowę deweloperską

Teoretycznie umowę deweloperską można podpisać na każdym etapie realizacji inwestycji, a nawet jeszcze przed jej podpisaniem. Jednak jest to bardzo ryzykowne, bo inwestycja może trwać nawet dwa lata. W tym czasie może wiele się zdarzyć. Deweloper nie uzyska wszystkich pozwoleń, prace się przeciągną lub deweloper ogłosi upadłość. W takiej sytuacji dochodzenie roszczeń wynikający z umowy deweloperskiej będzie bardzo trudne i może ciągnąć się latami. Kosztuje to dużo czasu i jeszcze więcej nerwów.

Co prawda wczesne podpisanie umowy deweloperskiej gwarantuje wybranie lepszego lokalu,zamrożenie ceny za metr kwadratowy na określony okres czasu, ale ryzyko nadal pozostaje.

Po przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw najbezpieczniejsze jest podpisanie umowy deweloperskiej po zakończeniu inwestycji. Sporadycznie zdarza się, by deweloper sprzedał od razu wszystkie mieszkania, wybór będzie co prawda mniejszy, ale transakcja całkowicie bezpieczna. Dodatkową korzyścią jest uzyskanie natychmiastowego prawa do własności nieruchomości. Bardzo często zdarza się także możliwość negocjowania ceny, bo deweloper, który nie sprzedał mieszkań ma zamrożone środki na kolejne inwestycje.

Komentarze